Immobilier patrimonial
Un immobilier qui sert votre stratégie, pas l'inverse.
L'immobilier reste un pilier patrimonial puissant, à condition qu'il s'inscrive dans une stratégie d'ensemble. VALEXIS structure l'investissement immobilier pour qu'il tienne sur ses fondamentaux, et pas seulement sur un avantage fiscal.
Le sujet
L'immobilier, un outil patrimonial, jamais une fin en soi.
Un investissement immobilier mal calibré, choisi pour le seul argument fiscal ou par effet de mode, peut peser des années sur un patrimoine : rendement décevant, faible liquidité, fiscalité mal anticipée.
Nous étudions chaque opération sur ses fondamentaux : le rendement réel, le financement, la fiscalité, le véhicule de détention, et sa cohérence avec le reste de votre patrimoine.
Simulateurs · indicatifs
Calculer un investissement immobilier avant de signer.
Le rendement affiché par un vendeur est presque toujours un rendement brut. Le vrai sujet est ailleurs : le cash-flow réel après crédit, fiscalité, vacances et travaux, et la création de patrimoine sur 10 à 25 ans. Trois simulateurs ci-dessous pour comparer les trois grandes voies de l'investissement immobilier en nom propre.
Simulateurs · indicatifs
Comparer locatif nu, LMNP et SCPI.
Le bien
Charges récurrentes (% du loyer brut annuel)
Le financement
Hypothèses
Financement
Mensualité du prêt
Rendement brut
Loyers annuels rapportés au prix d'acquisition.
Cash-flow mensuel net (an 1)
Loyers nets de vacances/charges/travaux, moins mensualité, moins IR + PS 17,2 % sur le revenu foncier.
TRI sur l'horizon
Taux de rendement interne : rendement annualisé tenant compte de l'apport, des cash-flows et de la revente nette.
Patrimoine net créé à l'horizon
Valeur revalorisée du bien − capital restant dû + cash-flows cumulés − apport initial. Effort d'épargne cumulé sur la durée : —.
Régime réel foncier. Charges et intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers. PS revenus fonciers : 17,2 %. Fiscalité de cession intégrée au TRI et au patrimoine net : régime des plus-values immobilières privées (19 % IR + 17,2 % PS), avec abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans). Estimation hors évolution réelle des taux, de la fiscalité et du marché. La revalorisation du bien et des loyers est une hypothèse, non une promesse : elle peut être nulle ou négative.
Le bien
Charges récurrentes (% du loyer brut annuel)
Charges fixes annuelles (€)
Financement
Hypothèses
Financement
Mensualité du prêt
Amortissement bâti annuel
80 % du prix × 4 %/an = 3,2 % du prix. Plafonné par l'art. 39 C : ne peut créer de déficit, excédent reportable sans limite.
Cash-flow mensuel net (an 1)
Après charges, mensualité et fiscalité LMNP réelle (PS 18,6 % sur le résultat fiscal positif).
TRI sur l'horizon
Rendement annualisé global tenant compte de l'apport, des cash-flows et de la revente nette.
Patrimoine net créé à l'horizon
Valeur revalorisée du bien − capital restant dû + cash-flows cumulés − apport initial. Effort d'épargne cumulé : —.
LMNP au réel non professionnel. Amortissement linéaire bâti sur 80 % du prix à 4 %/an (taux conventionnel à valider avec l'expert-comptable selon la nature et la durée d'usage du bien). Plafonnement art. 39 C II CGI : l'amortissement ne peut créer ni augmenter un déficit, l'excédent est reportable sans limite. PS LMNP : 18,6 % (revenus du patrimoine). Régime supposant la tenue d'une comptabilité commerciale. Au-delà de 23 000 € de recettes ET majoritaires dans les revenus du foyer, bascule en LMP.
Réforme LF 2025 intégrée au calcul : depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés au calcul de la plus-value de cession (art. 151 sexies CGI modifié). La PV imposable relève du régime des plus-values privées (19 % IR + 17,2 % PS), avec abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans), sur une base élargie par les amortissements pratiqués cumulés. Le TRI et le patrimoine net affichés intègrent cette mécanique.
L'investissement
Le financement
Hypothèses
Financement
Mensualité du prêt
Rendement brut
Taux de distribution annuel sur le montant investi.
Cash-flow mensuel net (an 1)
Revenus distribués moins fiscalité (intérêts d'emprunt déductibles) et moins mensualité de crédit.
TRI sur l'horizon
Rendement annualisé global tenant compte de l'apport, des cash-flows, de la revente nette de fiscalité de plus-value et du crédit restant dû.
Patrimoine net créé à l'horizon
Valeur de revente nette des parts (après frais de souscription décotés et revalorisation 0,5 %/an) − capital restant dû + cash-flows cumulés − apport initial − fiscalité de plus-value. Effort d'épargne cumulé : —.
Hypothèses intégrées au calcul (non saisissables ici) : frais de souscription de 10 % (la valeur des parts décote d'autant le lendemain de l'acquisition), revalorisation des parts de 0,5 %/an. SCPI France : revenus fonciers imposés au barème IR + 17,2 % de PS (taux dérogatoire des revenus fonciers). SCPI Européenne : imposition selon la convention fiscale de chaque pays (méthode d'exonération avec progressivité ou crédit d'impôt), taux moyen retenu ≈ 20 %. Dans les deux cas, les intérêts d'emprunt sont déductibles de la base fiscale. La plus-value de cession est calculée selon le régime des plus-values immobilières privées (19 % IR + 17,2 % PS), avec abattements pour durée de détention : exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans. Les SCPI restent des placements à liquidité limitée (délai de revente, pas de valeur garantie, marché secondaire parfois suspendu).
Un projet immobilier qui demande à être chiffré sur vos paramètres réels ? Trente minutes de diagnostic VALEXIS, sans engagement.
Prendre rendez-vousLes trois simulateurs ci-dessus sont strictement indicatifs et pédagogiques. Ils reposent sur des hypothèses simplificatrices (régime réel, fiscalité 2026, amortissement standard LMNP, taux de distribution constant SCPI). Ils ne tiennent compte ni de votre situation personnelle réelle, ni de la CEHR éventuelle, ni de l'IFI, ni du cumul d'autres dispositifs. La fiscalité de cession (régime des plus-values immobilières privées 19 % IR + 17,2 % PS, avec abattements pour durée de détention, et pour le LMNP avec réintégration des amortissements pratiqués au sens LF 2025) est désormais intégrée au TRI et au patrimoine net. La revalorisation, la vacance et le taux de distribution ne sont pas garantis. Toute opération suppose une lettre de mission et une étude personnalisée. Ces simulations ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une recommandation au sens MIF II, ni une consultation fiscale au sens de l'article 54 de la loi du 31 décembre 1971. L'investissement immobilier comporte un risque de perte en capital partielle ou totale et une liquidité limitée. VALEXIS exerce en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF) dit « non-indépendant » au sens de la directive MIF II et de Courtier d'assurance ou de réassurance (COA, catégorie B), immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 22006950, adhérent de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP).
Nos leviers
Les dispositifs que nous étudions.
Investissement locatif
La sélection et le cadrage d'opérations cohérentes avec vos objectifs.
Location meublée LMNP
Amortir le bien et le mobilier pour réduire la fiscalité des loyers.
Déficit foncier
Les travaux d'un bien ancien, déduits des revenus fonciers puis du revenu global.
SCI et structuration
Organiser la détention d'un patrimoine immobilier et préparer sa transmission.
Nue-propriété
Acquérir un bien avec décote en démembrement : aucun revenu ni fiscalité pendant la durée convenue, pleine propriété au terme. Valeur de l'usufruit selon l'art. 669 du CGI (viager par tranches d'âge, ou temporaire à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans). En matière d'IFI, l'art. 968 du CGI impose la pleine propriété chez l'usufruitier seul, sauf cas de démembrements légaux (succession art. 757 du Code civil).
Monuments Historiques
Restaurer un bien classé ou inscrit : des travaux déductibles du revenu global, hors plafonnement des niches fiscales.
Pour qui
À qui s'adresse cet accompagnement.
Questions fréquentes