La location meublée non professionnelle reste l'un des cadres les plus utilisés pour investir dans l'immobilier locatif. Elle a pourtant changé : la revente est plus taxée depuis 2025, la location touristique est plus encadrée, et le marché réunionnais a ses propres règles. Voici ce qu'il faut savoir avant d'acheter un meublé sur l'île.

1. Le principe du LMNP

Louer un logement meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. Le loueur reste « non professionnel » tant que ses recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures à ses autres revenus d'activité (article 155, IV du CGI). Au-delà des deux seuils, il devient loueur professionnel, avec d'autres règles sociales et fiscales.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit être équipé de ce qui permet d'y vivre normalement : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires notamment.

2. Micro-BIC ou réel

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers, censé couvrir toutes les charges : 50 % pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé, 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Il est simple, mais rarement optimal pour un bien acheté à crédit.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, comptabilité) et surtout d'amortir le bien, hors terrain, et le mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée se reporte sans limite de durée. Résultat fréquent : un revenu imposable nul pendant de nombreuses années. Les éventuels déficits ne s'imputent que sur des revenus de même nature, pendant dix ans.

Ce régime suppose une comptabilité, en pratique confiée à un expert-comptable ou à une plateforme spécialisée. Les revenus nets restent soumis aux prélèvements sociaux, dont le taux a été relevé par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 : au réel, l'amortissement en limite fortement l'effet.

À La Réunion, un point s'ajoute : un revenu meublé ramené à zéro réduit l'impôt sur le revenu, donc aussi la réfaction de 30 % tant que l'impôt reste sous son plafond. Le gain fiscal réel se calcule foyer par foyer.

3. La revente depuis 2025

C'est le changement majeur. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (loi de finances pour 2025, article 150 VB du CGI). La plus-value taxable augmente d'autant. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, avec une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les logements de certaines résidences de services, notamment étudiantes et pour seniors, sont exclus de cette réintégration.

Conséquence pratique : le LMNP au réel reste avantageux pendant la détention, mais l'économie réalisée est en partie reprise à la revente si celle-ci intervient tôt. L'horizon de détention devient un paramètre central de la décision, comme le choix entre revente, conservation et transmission. Les amortissements ne sont pas réintégrés en cas de transmission par donation ou succession.

4. Location saisonnière et loi Le Meur

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit l'avantage des meublés de tourisme. Au micro-BIC, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes ; un meublé classé conserve un abattement de 50 %. La loi donne aussi aux communes de nouveaux outils : déclaration et numéro d'enregistrement, quotas, règles d'urbanisme.

Sur la côte ouest et sud de l'île, la location saisonnière peut sembler attractive. Elle demande pourtant du temps ou un gestionnaire, subit la saisonnalité et dépend des règles fixées par chaque commune. Elle se compare toujours à une location meublée à l'année, plus stable.

5. Ce qui compte vraiment à La Réunion

La fiscalité d'un meublé réunionnais est la même qu'en métropole. Ce qui change, c'est le marché. Le prix au m² va du simple au triple selon la commune (voir les prix médians par commune), et la demande locative est concentrée : étudiants autour des sites universitaires, personnels hospitaliers près des grands centres hospitaliers de Saint-Denis et de Saint-Pierre, fonctionnaires et salariés en mutation, touristes sur le littoral.

Un bon investissement meublé à La Réunion part donc d'une question simple : qui louera ce logement, à quel prix, et combien de temps restera-t-il vide entre deux locataires ? La fiscalité vient ensuite optimiser un projet solide, jamais justifier un projet fragile.

6. Les pièges fréquents

  • Acheter pour l'avantage fiscal : l'amortissement ne compense pas un loyer surestimé ou une vacance locative élevée.
  • Négliger la sortie : avec la réintégration des amortissements, une revente rapide peut coûter cher.
  • Sous-estimer la gestion : en saisonnier, ménage, accueil et entretien pèsent sur la rentabilité réelle.
  • Mal choisir son régime : rester au micro-BIC par simplicité avec un bien financé à crédit revient souvent à payer plus d'impôt que nécessaire.
  • Oublier la transmission : un meublé détenu en direct ou via une société ne se transmet pas de la même façon ; le choix se fait à l'achat.

Sources : CGI, articles 155 et 150 VB ; loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Article d'information générale, rédigé le 23 octobre 2026. Les plafonds et taux évoluent régulièrement : ils doivent être vérifiés à la date de votre projet. Tout investissement immobilier comporte des risques (vacance, impayés, travaux, évolution des prix et de la fiscalité) et ne garantit aucun rendement.