Succession et indivision à La Réunion : anticiper plutôt que subir

À La Réunion, la case et le terrain familial sont souvent le cœur du patrimoine. Ils sont aussi, trop souvent, le point de départ d'une indivision qui bloque une famille pendant des années. Le notaire règle la succession. Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est de l'organiser en amont, pour qu'elle soit simple, financée et sans conflit.

1. Pourquoi l'indivision est si fréquente à La Réunion

Plusieurs traits du patrimoine réunionnais y conduisent. Le patrimoine familial est souvent concentré sur du foncier : une maison, un terrain, parfois des parcelles agricoles, transmis de génération en génération. Les familles sont nombreuses, et une partie des héritiers vit en métropole ou à l'étranger. Enfin, certains biens anciens n'ont jamais fait l'objet d'un titre de propriété en bonne et due forme, ce qui complique tout partage.

Au décès, si rien n'a été organisé, les héritiers deviennent copropriétaires indivis de chaque bien. Quand l'un d'eux décède à son tour, ses propres héritiers entrent dans l'indivision. En deux générations, une maison peut appartenir à quinze personnes qui ne se connaissent plus.

2. Ce que coûte une indivision qui dure

Le principe est posé par l'article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Mais tant qu'elle dure, chaque décision devient un problème. Les actes d'administration exigent la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil), et vendre suppose en principe l'unanimité.

Les conséquences sont connues : un bien que personne n'entretient et qui se dégrade, une taxe foncière que certains paient pour tous, un héritier qui occupe la maison sans indemniser les autres, un capital immobilisé que personne ne peut mobiliser pour un projet ou une retraite. Et, souvent, des liens familiaux abîmés pour longtemps.

3. Sortir d'une indivision : ce que prévoit la loi

Trois voies existent, toutes conduites par un notaire ou un avocat.

• Le partage amiable, si tous les indivisaires s'accordent.
• La vente autorisée par le tribunal à la demande des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits (article 815-5-1 du Code civil). La loi du 7 avril 2026 a simplifié certaines procédures sans abaisser ce seuil.
• Le régime propre à l'outre-mer, issu de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 : pour une succession ouverte depuis plus de dix ans, les indivisaires détenant plus de la moitié des droits peuvent faire vendre ou partager un bien devant notaire. Les autres disposent de trois mois pour s'opposer après notification. Le régime ne s'applique pas notamment si le conjoint survivant occupe le bien ou si un indivisaire est mineur ou protégé, sauf autorisation. Il vise les projets réalisés avant le 31 décembre 2028.

Sur le plan fiscal, un partage est en principe taxé au droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé (article 746 du CGI). Une exonération temporaire existe pour les immeubles situés outre-mer (article 750 bis C du CGI) ; son échéance doit être vérifiée par le notaire à la date de l'acte.

Ces outils débloquent des situations. Ils ne les rendent pas indolores : délais, frais, tensions familiales. D'où l'intérêt d'éviter l'indivision plutôt que d'avoir à en sortir.

4. Anticiper : les quatre outils du conseiller

La donation-partage

C'est l'outil central. Les parents attribuent de leur vivant à chaque enfant sa part du patrimoine, en accord avec tous. La valeur des biens est figée au jour de la donation pour le calcul du partage (article 1078 du Code civil) : une hausse ultérieure de la valeur d'un terrain ne remet pas en cause l'équilibre entre les enfants. Chaque parent peut transmettre 100 000 € à chaque enfant tous les quinze ans sans droits (article 779 du CGI).

Le démembrement de propriété

Donner la nue-propriété et conserver l'usufruit permet de transmettre tout en gardant l'usage du bien ou ses revenus. La nue-propriété est évaluée selon l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI) : 60 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI).

La SCI familiale

Une société civile immobilière remplace l'indivision par des statuts : un gérant, des règles de majorité, une clause d'agrément pour l'entrée de nouveaux associés. Les parents peuvent ensuite transmettre progressivement les parts. Elle a un coût et un formalisme (comptabilité, assemblées) et un choix fiscal à trancher entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés : elle se justifie pour un patrimoine immobilier significatif ou une famille où plusieurs enfants doivent cohabiter dans la détention.

L'assurance-vie, pour la liquidité

Le problème d'une succession réunionnaise est souvent moins fiscal que financier : la maison familiale ne se divise pas, et l'enfant qui souhaite la garder n'a pas toujours de quoi indemniser ses frères et sœurs. Le capital d'assurance-vie, versé hors succession aux bénéficiaires désignés, avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire sur les primes versées avant 70 ans (article 990 I du CGI), peut financer cette soulte ou les droits de succession. Les primes ne doivent pas être manifestement exagérées au regard des facultés du souscripteur.

5. Un cas chiffré

Un couple de 65 et 66 ans, trois enfants dont deux vivent en métropole. Patrimoine : la maison familiale à Saint-Pierre, estimée à 450 000 €, et un terrain constructible estimé à 150 000 €.

Sans préparation, les trois enfants hériteront en indivision des deux biens. Celui qui souhaite garder la maison devra racheter leur part à ses frère et sœur, s'il le peut.

Avec une donation-partage de la nue-propriété, les parents conservent l'usufruit et donc l'usage de la maison. À leur âge, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur, soit 360 000 € pour l'ensemble, 120 000 € par enfant. Chaque enfant dispose de 200 000 € d'abattement (100 000 € par parent) : aucun droit de donation n'est dû. La donation-partage attribue la maison à l'enfant qui souhaite la conserver et le terrain aux deux autres, avec une soulte si les lots sont inégaux, que l'assurance-vie des parents peut contribuer à financer. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires et sans indivision.

Illustration simplifiée, hors frais d'acte, régime matrimonial et donations antérieures, qui modifient le calcul. Chaque situation demande une étude complète.

6. Conseiller, notaire, expert-comptable : qui fait quoi

Le conseiller en gestion de patrimoine cartographie le patrimoine et la famille, chiffre les droits et les besoins de liquidité, compare les scénarios et propose l'architecture de transmission, puis met en place les solutions financières comme l'assurance-vie. Le notaire sécurise et rédige les actes : donation-partage, statuts de SCI, titres de propriété, partage. L'expert-comptable intervient dès qu'une société est en jeu. Une transmission réussie se construit à trois, et le plus tôt possible : les abattements se reconstituent tous les quinze ans, ce qui donne un net avantage à ceux qui commencent tôt.

Sources : Code civil, articles 815, 815-3, 815-5-1 et 1078 ; loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 et ANIL, « Sortie de l'indivision successorale en Outre-mer » ; loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 ; CGI, articles 669, 746, 750 bis C, 779, 990 I et 1133. Article d'information générale, rédigé le 22 octobre 2026. Les dispositions légales et fiscales peuvent évoluer. Toute opération de transmission doit être validée avec un notaire.