Réduire durablement votre pression fiscale.

Travaux d'entretien et d'amélioration (hors construction, reconstruction ou agrandissement) d'un bien locatif nu en régime réel : imputation prioritaire sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (art. 156 I-3° CGI). L'excédent éventuel est reportable 10 ans sur les revenus fonciers. Engagement de location 3 ans après l'imputation sur le revenu global. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des seuls revenus fonciers, jamais du revenu global ; ils n'entrent pas dans le plafond de 10 700 €. PS revenus fonciers : 17,2 %.

Le Girardin Industriel (art. 199 undecies B du CGI) est une opération à risque : perte totale possible en cas de redressement fiscal, de défaillance de l'exploitant Outre-Mer ou de non-respect des conditions sur 5 ans. La rentabilité de 25 % est une cible de marché, non garantie. Le plafond global des niches fiscales est de 10 000 €/an, porté à 18 000 €/an pour les investissements Outre-Mer (Girardin, SOFICA, SOFIPÊCHE), et la réduction Girardin Industriel n'y entre que pour 44 % de son montant (la rétrocession à l'exploitant local n'étant pas comptée), soit un apport maximum d'environ 32 700 € pour une réduction d'environ 40 900 €. Au-delà de 250 000 € d'investissement par programme, l'agrément préalable de la DGFiP est obligatoire. Engagement de conservation des parts : 5 ans minimum. Mécanique de report : dans la limite du plafond niches, la fraction de réduction non absorbée par l'IR de l'année est reportable sur les 5 années suivantes (art. 199 undecies B). Seule la part qui dépasse le plafond niches est définitivement perdue. Validation par un avocat fiscaliste indispensable.

Régime Monuments Historiques (art. 156 bis CGI) : ouvert aux immeubles classés Monuments Historiques et aux immeubles inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Les immeubles non classés ni inscrits mais ouverts au public relèvent d'un régime d'agrément ministériel beaucoup plus restreint depuis 2009. Engagement de conservation 15 ans. En habitation propre non occupée à titre principal, la déduction à 100 % suppose une ouverture au public au minimum 50 jours par an (dont 25 d'avril à septembre) ou 40 jours consécutifs en juillet-août-septembre. Travaux déductibles du revenu global sans plafonnement (hors plafond des niches fiscales). En cas de mise en location, le déficit foncier est intégralement imputable sur le revenu global. Régime à valider impérativement avec un avocat fiscaliste et un architecte des bâtiments de France.

Loi Malraux (art. 199 tervicies CGI) : réduction d'IR pour les travaux de restauration complète d'un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou un secteur PNRQAD, sous engagement de location nue 9 ans à un tiers non lié. Taux 30 % en SPR avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, 22 % en SPR avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP), QAD ou périmètre PNRQAD. Plafond des travaux retenus : 400 000 € sur 4 années consécutives. Cette réduction est exclue du plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an, ce qui en fait l'un des rares dispositifs cumulables sans frottement avec PER, déficit foncier ou FIP/FCPI. La fraction non imputée l'année des travaux est reportable sur les 3 années suivantes. Travaux à entreprendre sous Autorisation Spéciale du préfet de région, suivi par un Architecte des Bâtiments de France. Régime à valider avec avocat fiscaliste et architecte du patrimoine.

FIP et FCPI (art. 199 terdecies-0 A CGI) : réduction d'IR pour la souscription de parts de fonds investissant dans des PME non cotées (FIP Outre-Mer : 70 % au moins en titres de PME ultramarines ; FIP Corse : 70 % en titres corses ; FCPI : 70 % en titres de PME innovantes ; FIP métropole : 70 % en titres régionaux). Plafond annuel de versement : 12 000 € célibataire / 24 000 € couple, en cumul tous fonds confondus. La réduction entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI), hors plafond majoré 18 000 € qui ne concerne que Girardin et SOFICA. Engagement de conservation des parts : 5 ans minimum. Au terme, les plus-values sont exonérées d'IR (PS 18,6 % dues). Le taux 25 % FCPI correspond à la majoration temporaire ; à défaut de reconduction, retour à 18 %. Risque de perte en capital partielle ou totale, liquidité très faible avant 7 à 10 ans. Sélection du fonds et de la société de gestion à valider avec un conseil indépendant des distributeurs du produit.